Irgendwann, vielleicht nicht in naher Zukunft, aber der Tag wird kommen, da wird es Zeit, mit dem WG-Leben abzuschliessen. Und sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Liegt noch weit weg? Das ist kein Grund, sich nicht wenigstens die Basics zum Bauen langsam anzueignen. Immerhin ist das Thema recht komplex und hat tatsächlich nur wenig Platz für naive Wunschvorstellungen. Daher – gegen übertriebene Träumereien und böses Erwachen – ein Grundkurs Hausbau.

couple looking on house

Es gibt selbstverständlich kostengünstigere Alternativen, als das neue Heim gleich selbst zu bauen. Das geht nur selten ohne Haken. Beispiel Haus-Sitting: Das verschafft euch Zugang zu den grandiosesten Anwesen und das für kleines Geld. Problematisch daran ist nur, dass der Aufenthalt kaum von langer Dauer sein wird. Wer den Wohnstandard gerne langfristig beibehalten möchte, wird also um ein eigenes Haus nicht herumkommen. Das ist allerdings nicht ganz so leicht wie das Haus-Sitting. Tatsächlich gehört eine ganze Menge dazu. .

 

#1: Wieviel? Was? Wo?

Die wichtigste Frage – abgesehen von der, ob gebaut werden soll oder nicht – ist die nach den finanziellen Möglichkeiten. Das ist keine sonderliche Überraschung, in Zeiten von allgegenwärtigen Niedrigzinsen und Billigfinanzierungen muss das aber noch mal in aller Deutlichkeit klargestellt werden. Nur weil Geld zum Bauen gerade relativ günstig zu bekommen ist, wird das Bauprojekt nicht über Nacht zu einem Schnäppchen.

Wie viel Eigenheim ist drin?

Was ihr euch letzten Endes leisten könnt, hängt in erster Linie von euch selbst ab: Von der Sicherheit eures Arbeitsplatzes. Von den Möglichkeiten, die ihr habt, um bei einem finanziellen Engpass trotzdem eine Hypothek zurückzahlen zu können. Und von einem realistischen Rahmen für die monatlichen Belastungen durch einen Kredit.
Zum Vergleich, was als Kosten auf potenzielle Eigenheimbesitzer so zukommen könnte: Für Neubauten mit einem mittleren Ausbaustandard liegt der Orientierungswert bei CHF 800.- pro Kubikmeter Bauvolumen. Abweichungen nach oben (Stichwort Villa oder Luxusappartment) oder nach unten (Stichwort Standardreihenhaus) sind natürlich möglich, als Richtwert reicht das vorläufig aus. Der kann schon vorab dabei helfen, eine möglicherweise günstigere, aber von der Wohnfläche her nicht zwingend schlechtere Alternative zu finden. Die Baukosten einer durchschnittlichen Eigentumswohnung mögen zwar den Kubikmeterpreis eines Hauses bei weitem übersteigen. Am Ende treibt das sehr viel grössere Bauvolumen die Kosten aber trotzdem deutlich höher.

Modern house with pool in exterior
Traumvilla oder Reihenhaus? Am Ende entscheidet ganz schnöde die persönliche Finanzkraft darüber, wie das eigene Haus aussieht.                                                                                    

Was soll denn überhaupt gebaut werden?

Kostenunterschiede gibt es aber nicht nur zwischen Häusern und Wohnungen, auch die Bauweise kann in erheblichem Umfang eine Rolle spielen. Sie wirken sich aber vor allem auch auf das spätere Wohnerlebnis aus.

Fertig- oder Systemhäuser liegen voll im Trend, denn sie werden aus Wandelementen binnen weniger Tage zusammengesetzt. Das ermöglicht einen schnellen Einzug. Allerdings sind der Methode auch Grenzen gesetzt, unter anderem hinsichtlich der Gestaltungsmöglichkeiten (bedeutet meistens Einschränkungen für Individualisten) und des Standorts (Fertighäuser sind nämlich nicht für jeden Baugrund geeignet). Es ist ausserdem nicht gesagt, dass dadurch Kosten gespart werden.

Alternativ gibt es die gemauerte Variante. Die sich aber grundsätzlich nur dadurch unterscheiden, dass sie im Aufbau wertiger sind. Dafür eben langsamer. Das dahinterstehende Konzept ist ansonsten dasselbe.

Wenn ihr es individueller mögt, dann sollte eure Wahl auf ein Architektenhaus fallen. Der Architekt übernimmt die gesamte Planung in Rücksprache mit dem Bauherrn (also im Idealfallmit euch). Jede Idee kann einfliessen, alles ist möglich. Das macht die Angelegenheit unter Umständen nur ziemlich langwierig. Dass ihr zudem jeden Handwerker selbst finden und beauftragen müsst, erleichtert den Bau dann auch nicht gerade. Darüber hinaus hat individueller Wohnraum nicht nur im übertragenen Sinne seinen Preis. Wer ganz nach den eigenen Vorstellungen wohnen möchte, muss halt entsprechend höhere Kosten einkalkulieren.

Lage, Lage, Lage  

Ein Haus mit Aussicht – ein Traum. Nicht zuletzt wegen solcher Wünsche ist die Lage des neuen Zuhauses so wichtig. Dabei ist der Ausblick vielleicht gar nicht das Entscheidende, wenn der Standort ausgewählt wird. Da kommen nämlich noch ganz andere Faktoren dazu:

  • Entfernung zum Arbeitsplatz
  • Unmittelbare Lage (Nachbarschaft)
  • Grossmassstäbliche Lage (Ort, Kanton)
  • Grundstückspreise
  • Infrastruktur (Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen etc.)

Nicht zu vergessen das jeweilige Baugesetz. Das unterscheidet sich nicht nur auf kantonaler Ebene, sondern auch von Gemeinde zu Gemeinde. Die geltenden Richtpläne sind daher unter Umständen sehr detailliert – sie können auch im nächsten Ort schon wieder ganz anders aussehen.

Purer Luxus vor traumhafter Kulisse – die Lage des zukünftigen Eigenheims ist aber nicht nur wegen der gebotenen Aussicht wichtig.
Purer Luxus vor traumhafter Kulisse – die Lage des zukünftigen Eigenheims ist aber nicht nur wegen der gebotenen Aussicht wichtig.

#2: In medias res – Konkretere Planungen

Bislang wurden kaum mehr als Gedankenspiele angestellt, die in groben Zügen das Bauprojekt umreissen. Der nächste Schritt muss dann darin bestehen, diese Überlegungen konkreter zu fassen. Die wichtigsten Anlaufstellen dabei: Grundstücksmakler, Kreditinstitute und die ausführenden Handwerksbetriebe. Und schon wird die Angelegenheit wieder ein gutes Stück komplexer.

Ein Stückchen Land…

Bauland zum Beispiel ist aus verschiedenen Gründen keine einfache Sache, was nicht nur an seiner Knappheit liegt. Diese ist aber in jedem Fall nicht ganz unschuldig daran, dass bisweilen auch schwierigeres Gelände zu Baugrundstücken wird. Ob diese dann wirklich geeignet sind, ist allerdings eine ganz andere Frage. Denn extrem schmale oder tiefe Grundstücke taugen meist genauso wenig wie extreme Hanglagen, grosse Hindernisse oder eine allgemein wenig vorteilhafte Form.
Und das ist nur die oberflächliche Betrachtung. Was auf den ersten Blick gar nicht sichtbar ist, kann trotzdem noch für Schwierigkeiten sorgen: Altlasten in Form von Betriebsstoffen oder Müll können schwerwiegende Probleme verursachen, angefangen bei der Baubewilligung bis hin zur Entsorgung.

Ein geeignetes Grundstück zu bekommen, ist gar nicht mehr so einfach: Bauland ist knapp, die Preise entsprechend hoch - nicht nur in der Stadt, sondern inzwischen auch auf dem Land.
Ein geeignetes Grundstück zu bekommen, ist gar nicht mehr so einfach: Bauland ist knapp, die Preise entsprechend hoch – nicht nur in der Stadt, sondern inzwischen auch auf dem Land.

Übrigens werden die Baugrundstücke immer kleiner. Auch daran ist die knappe Verfügbarkeit schuld, die zu einem exorbitanten Anstieg der Grundstückspreise geführt hat. Eine Entwicklung, die kaum mehr zu stoppen ist. Bauland wächst schliesslich nicht an den Bäumen. Zusätzliche Kosten entstehen durch die notwendige Eintragung im Grundbuch und den Steuerfuss

Die Finanzierung

Womit wir gleich beim leidigsten aller Themen rund um den Hausbau wären – und das ist nicht die Auswahl der Böden oder die Farbe der Wände. Bauen ist ohne Zweifel und ohne Möglichkeit des Vermeidens mit dem Thema Finanzierung verbunden. Grundsätzlich gilt: Wer Eigenkapital angespart hat, ist klar im Vorteil. Etwa 20 Prozent des Gesamtpreises sollten es schon sein, der Rest wird über Kredite gestemmt. Die Möglichkeiten sind hier vielfältig und zum Teil schon im Bereich ungewöhnlich – im Sinne von: nicht gängig – anzusiedeln.

  • Hypothekar-Kredite

sind die beliebteste Kreditform, weil sich das Haus selbst absichert: Grundstück und Haus stehen als Sicherheit für die Rückzahlung ein. Ein Risiko besteht trotzdem, was hauptsächlich an den verschärften Richtlinien bei der Kreditvergabe liegt. Dadurch müssen Kredite in Zukunft schneller zurückgezahlt werden als bislang – mit entsprechend höheren monatlichen Belastungen.

  • LIBOR-Hypothek

Die London InterBank Offered Rate-Hypothek ist die Wahl für alle, bei denen die Kreditlast möglichst rasch getilgt werden soll. Denn bei dieser Finanzierungsform werden die Zinssätze täglich aktualisiert, weshalb sie im Vergleich sogar deutlich unter dem Level «normaler» Kredite liegen können. Allerdings sind die Laufzeiten sehr kurz, also muss das Geld in einem erheblich kleineren Zeitrahmen aufgebracht werden. Das ist durchaus eine Herausforderung.

 

Unabhängig von der Art der Finanzierung jederzeit notwendig: Sich einen genauen Überblick über die finanzielle Lage verschaffen.
Unabhängig von der Art der Finanzierung jederzeit notwendig: Sich einen genauen Überblick über die finanzielle Lage verschaffen.

Der Grundstückskauf

Zwar kann jeder Bauland kaufen – doch erst durch die Eintragung im Grundbuch wird es sein Eigentum – leider nicht umsonst, die Eintragung ist kantonal unterschiedlich und die Kosten sind prozentual an den Grundstückswert gekoppelt.

Damit ist es aber noch nicht vorbei mit den Kosten für euer Grundstück, denn die Kantone oder Kommunen erheben hierauf noch die sogenannte Liegenschaftssteuer. Seid ihr im Grundbuch als Eigentümer oder Nutzniesser eingetragen, müsst ihr daher auch die entsprechenden Steuern entrichten. Immerhin gibt euch das die Gelegenheit, euch intensiver mit höchstwahrscheinlich bislang eher unbekannten Dingen wie dem Steuerfuss auseinanderzusetzen.

Dieser Steuersatz wird auf kantonaler und kommunaler Ebene in jedem Jahr für das Einkommen und Vermögen festgelegt – was innerhalb der Kantone einheitlich passiert, im Vergleich der Kantone untereinander aber durchaus zu unterschiedlichen Ergebnissen führen kann. Für die Standortwahl des neuen Zuhauses mag das ein relevanter (Kosten-)Faktor sein.

Die Baufirmen
Die richtigen Handwerker zu finden, ist Vertrauenssache. Ein guter Ruf ist schon mal eine gute Basis, denn er bedeutet im Normalfall, dass die notwendigen Kompetenzen vorhanden sind. Da Bauprojekte für gewöhnlich eine einmalige Sache sind und das Ergebnis nach Möglichkeit für mindestens die Ewigkeit halten sollte, ist ein Blick über den Tellerrand mehr als nur erlaubt, wenn es um die richtige Auswahl geht.

Qualität hat ihren Preis – auch bei guten Handwerkern. Deren Arbeit zahlt sich aber langfristig durch ebendiese Qualität aus.
Qualität hat ihren Preis – auch bei guten Handwerkern. Deren Arbeit zahlt sich aber langfristig durch ebendiese Qualität aus.

Der Preis sollte dabei übrigens nur insofern eine Rolle spielen, als er der Qualität der Arbeit entsprechen muss. Im Zweifelsfall haben auch Architekten ausreichende Erfahrungswerte, um bei der Entscheidungsfindung zu helfen, das gilt auch für Bekannte, Fachzeitschriften und Fachverbände. Was nicht bedeutet, dass ihr euch auf die Einschätzungen anderer blind verlassen solltet.

Im Gegenteil macht es unbedingt Sinn, den finanziellen Rahmen des Bauprojekts durch eine schriftliche Offerte abzusichern: Hierin fest vereinbarte Preise sind für die Unternehmen bindend, sobald der Vertrag zustande gekommen ist (also wenn ihr die Offerte akzeptiert habt). Abgesehen von unerwarteten Mehrarbeiten – für die es ohnehin eure Zustimmung braucht – können euch höhere Ausgaben nicht in Rechnung gestellt werden.

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Hinweis: Spricht der Vertrag oder die Offerte nur von ungefähren Kosten, von Kosten „in Regie“ oder „gemäss Aufwand“, kann der Gesamtpreis am Ende ganz schön nach oben schiessen. Umgekehrt ist ein solches Kostendach ein Vorteil, wenn die finalen Kosten niedriger ausfallen – weil ihr dann nur den tatsächlichen Aufwand zahlt. Der Festpreis muss immer in voller Höhe gezahlt werden, selbst wenn die Kosten eigentlich niedriger kommen.

 

#3: Auf der Baustelle

Die Vorbereitungen können sich beim Hausbau gerne auch über einige Monate ziehen, selbst wenn der Plan steht und das Grundstück bereit ist. Die ersten Arbeiten auf der Baustelle sind dann meistens Erleichterung und Spannungsmoment zugleich.

Die ersten Arbeiten

Nicht jedes Grundstück ist schon als Bauland vorbereitet. Da kann es also schon vorkommen, dass vorab mögliche Hindernisse (Bäume, Felsen, Überreste einer vormaligen Bebauung etc.) erst beseitigt werden müssen. Eventuell muss das Gelände sogar noch den Anforderungen des späteren Hauses angepasst werden. Spätestens beim Ausheben der Baugrube wird aber genau das gemacht – übrigens ganz unabhängig davon, ob ihr einen Keller eingeplant habt oder nicht.

Denn die Baugrube braucht es, um die Bodenplatte, also das Fundament des Hauses einzusetzen. Für beides braucht es allerhöchste Präzision: Schon geringste Abweichungen können zu schwerwiegenden Spätfolgen führen. Mehr als ärgerlich, wenn der hübsche Neubau nach der Fertigstellung eine Schieflage vorweist, weil das Fundament uneben ist oder unter der Last des Hauses nachgibt.

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Richtig einhüllen

Egal wie sehr ihr es euch wünscht – ein Hausbau braucht immer seine Zeit. Selbst Fertighäuser sind nicht schon nach Tagen bewohnbar, selbst der Aufbau an sich eine fixe Angelegenheit ist. Der allein ist bei «normalen» Häusern natürlich schon durch die völlig andere Bauweise deutlich langwieriger. Jedenfalls solange in Stein gearbeitet wird und nicht doch – aus Zeit- und Kostengründen – zur Trockenbauweise gegriffen wird.

 

Unabhängig davon bietet gerade ein Neubau die Gelegenheit, die zukünftig anstehenden laufenden Kosten zu senken. Das Stichwort lautet Wärmedämmung. Die macht aus verschiedenen Gründen Sinn, von denen das Einsparpotenzial bei den Energiekosten – das liegt immerhin bei 10 bis 20 Prozent des gesamten Energieverbrauchs – vielleicht der augenscheinlichste und (wirtschaftlich) attraktivste ist.

Ebenso langfristig profitiert ihr aber nicht nur finanziell von einer ordentlichen Gebäudehülle. Denn die erhöht gleichzeitig auch den Wohnkomfort, weil sie für ein durchweg gesundes Raumklima sorgt. Verwendet ihr ausserdem natürliche Dämmstoffe, kommt das in jedem Fall auch der Umwelt zugute. Den Vergleich mit «herkömmlichen» Dämmmaterialien müssen Holz, Flachs, Kork, Hanf und dergleichen jedenfalls nicht scheuen. Und spätestens wenn es um das Dach geht, werdet ihr um das Thema Dämmung nicht herumkommen – da hier erfahrungsgemäss Wärme in nicht unerheblichem Umfang verloren geht, wird das Dach nämlich mit besonders vielen verschiedenen Schichten geschützt:

  • Innenverkleidung;
  • Dampfsperre – die verhindert, dass Raum-Luftfeuchtigkeit in die Dämmung gelangt;
  • Dämmung zwischen den Balken;
  • Unterspannbahn – die verhindert, dass Feuchtigkeit von aussen in die Dämmung gelangt;
  • Querlattung – fixiert die Unterspannbahn und trägt die Dachdeckung;
topping-out ceremony
Etappenziel erreicht, Grund zu feiern: Die Aufrichte ist als Anerkennung für die bisherigen Leistungen der Handwerker gedacht.

Ganz ohne Dämmung könnt ihr allerdings feiern, sobald der Dachstuhl fertig ist. Die Aufrichte markiert symbolisch das Ende der Rohbauarbeiten. Mittelpunkt der Feierlichkeiten sind aber die Handwerker, was ihr bei den Planungen der Aufrichte definitiv berücksichtigen solltet.

Die Bauabnahme

Ein reibungsloser Ablauf des Hausbaus ist selbstverständlich überaus wünschenswert. Mit frommen Wünschen lassen sich Mängel allerdings nicht verhindern. Erst recht nicht lassen sich diese – sofern vorhanden – von jedem Laien als solche erkennen. Sicher, beschädigte Steine, offene Fugen oder schlecht eingepasste Fenster und Türen fallen auch Nicht-Handwerkern als unerwünschte Begleiterscheinung auf.

Für alles andere kann die Hilfe des Bauexperten Verband Schweiz in Anspruch genommen werden. Hier gibt es Gutachter für jede nur erdenkliche Form von Schäden, so dass jedem Bereich die notwendige Aufmerksamkeit entgegengebracht wird. Es empfiehlt sich aber grundsätzlich, schon in der Bauphase Expertenrat hinzuziehen, damit nicht schon in der Entstehung Fehler passieren, die nach der Fertigstellung nur noch schwer oder gar nicht mehr zu beheben sind. Wie gesagt: Eine einmalige Investition dieser Grössenordnung gehört rundum abgesichert.

 

#Fazit: Viele Wege führen ins Eigenheim

 

Der Traum vom eigenen Zuhause kann eine teure und langwierige Sache sein – viele Planungen im Vorfeld, viele Entscheidungen über noch mehr Dinge und im schlimmsten Fall viele Monate warten, bis er wahr geworden ist. Muss aber auch nicht so sein, das hängt aber ganz von euren Vorstellungen des «Traumhauses» ab. Wer es gerne geräumig mit einem Mindestmass an Luxus mag, wird dafür entsprechend tief in die Tasche greifen müssen. Individuelle Wohnerlebnisse hingegen müssen nicht teuer sein, erfordern dafür aber das eine oder andere Zugeständnis an die Grösse der Immobilie. Die sogenannten Tiny Houses bringen euch dafür der Erfüllung eures Traums ein ganzes Stück schneller näher. Und darum geht es ja unterm Strich.

 

 

 

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